분양시장의 인기가 예전만 못하다고 하지만 공공분양에 대한 실수요자들의 관심은 점점 높아지고 있다. 공공분양주택은 ‘분양가상한제’ 적용을 받으므로 상대적으로 저렴한 가격에 내 집을 장만할 수 있기 때문이다. 게다가 정부가 올해부터 청년층에게도 다수 당첨기회가 돌아갈 수 있도록 청약제도를 개편함에 따라 공공분양주택을 찾는 수요층이 더욱 탄탄해질 전망이다. 무주택자 입장에서는 장점이 많은 공공분양이지만 청약자격요건과 당첨자선정방식 등이 민간분양과 달라 분양시장에서 혼선을 겪는 사례가 많다. 특히, 올해 공공분양제도마저 대대적으로 개편되면서 예비청약자의 머릿속은 더욱 복잡해지고 있다. 부동산전문리서치업체 리얼투데이는 복잡하고 어려운 공공분양제도를 쉽고 빠르게 이해할 수 있도록 주요 내용들을 개략적으로 정리해봤다.
1) 공공분양 주택이란?
공공분양주택으로 분류되기 위해선 3가지 요건을 모두 충족해야 한다. 공공분양주택은 국가지자체·LH·지방공사 등(공공주택사업자)이 국가·지자체 재정이나 주택도시기금 등을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85㎡이하 주택으로써 분양을 목적으로 한다.
민간사업자들도 경우에 따라 참여가 가능하지만 공공주택사업자와 공동으로 사업을 추진해야 한다. 대표적인 사례가 ‘민간참여공공분양’이다. 일반적으로 LH나 지방공사는 토지(택지)매입과 개발, 인허가 등 업무를 담당하고 시공사는 건설·분양 등을 책임 진다.
2) 공공분양 주택 목적은?
공공분양주택은 소득이 낮은 무주택서민이거나 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위한 제도다. 무주택서민들의 분양시장 진입을 수월하게 하기 위해 분양가에 대해 엄격하게 규제하고 있다.
3) 2023년부터 바뀌는 공공분양 주택 유형
새정부 들어 공공분양주택의 공급유형도 크게 달라졌다. 특히 특별공급 내용을 주로 손질했으며 청년들의 당첨기회를 크게 높여줬다. 정부는 공공분양물량을 나눔형(25만호)과 선택형(10만호), 일반형(15만호)으로 세분화해 총 50만호를 공급하기로 했다. 나눔형은 시세 70% 이하 수준으로 분양하며 의무거주기간 5년 이후 공공에 환매하면 시세차익의 70%를 수분양자에게 돌려준다. 선택형은 6년 임대거주 뒤 분양여부를 선택할 수 있다. 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균 가격으로 분양 받을 수 있다. 또 분양 받지 않더라도 해당 주택에서 임대방식으로 4년간 더 거주할 수 있다. 거주기간을 청약통장 납입기간으로 인정해 추후 청약기회도 노려볼 수 있다. 일반형 주택은 기존 공공분양 방식과 큰 차이는 없다. 분양가상한제 적용을 받아 주변 시세의 80% 수준에 분양가가 결정되므로 나눔형 주택보다 10%가량 높다. 나눔형과 선택형에는 ‘미혼 청년 특별공급’이 신설됐다. 소득·자산 요건을 충족하는 19~39세 미혼 청년을 대상으로 15%의 분양물량이 우선적으로 공급된다. 미혼에 부양가족이 적고, 무주택 기간이 짧은 청년도, 월 소득이 450만원 아래이기만 하면 청약이 가능하다. 단, 순자산이 2.6억원을 넘기면 안된다. DSR(총부채원리금상환비율)의 적용도 받지 않는다.
4) 공공분양주택 청약자격요건
공공분양의 일반공급 대상자는 입주자 모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자인 무주택세대구성원이다. 여기서 주의할 점은 세대원 전원이 모두 무주택자여야 한다는 점이다. 앞서 언급한 세대원은 ①세대주와 ②세대주의 배우자(세대주와 동일한 주민등록등본에 등재된 경우), ③세대주의 직계존비속인 세대원을 의미한다. 해당지역거주요건도 충족하고 있어야 한다. 하지만, 사실상 해당지역의 범위를 굉장히 넓게 보고 있다. ■ 주택건설지역 거주자 1. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(이하 “수도권”이라 한다) 2. 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도 3. 충청북도 4. 광주광역시 및 전라남도 5. 전라북도 6. 대구광역시 및 경상북도 7. 부산광역시, 울산광역시 및 경상남도 8. 강원도
5) 공공분양주택 신청자격요건(특별공급ㆍ일반공급)
공공분양주택은 특별공급물량이 대부분(나눔형·선택형 80%, 일반형 70%)을 차지한다. 문제는 특별공급의 종류가 너무 많고 신청자격도 서로 상이해 예비청약자들에게 혼란을 가중시킨다는 점이다. 따라서, 청약하기 전 모집공고 내용을 정확하게 숙지해야만 재당첨제한 등 불이익을 피해갈 수 있다. 청년 및 기관추천, 다자녀 입주자저축요건은 가입기간이 6개월 이상이여야 하며 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입해야 한다. 다만, 국가유공자와 장애인 등 일부 기관추천은 입주자저축대상에서 제외된다. 노부모부양과 생애최초특별공급은 지역에 따라 가입기간과 납입횟수가 다르다. 지방은 6개월(6회)이며 수도권 12개월(12회), 조정대상지역 및 투기과열지구 24개월(24회)동안 가입기간 및 납입횟수를 충족해야 한다. 세대주요건도 상세히 확인해봐야 한다. 기관추천과 다자녀특별공급은 무주택세대원이면 청약이 가능하며 청년특별공급은 본인만 무주택자이면 된다. 또 노부모부양과 생애최초특별공급은 세대주만이 청약 가능하다. 자산요건과 소득요건은 기관추천을 제외하고 모두 충족해야 한다. 일반공급은 전용면적 60㎡이하 주택 청약 시 자산·소득요건을 살펴봐야 한다. 60㎡초과 주택은 적용대상이 아니다. 이 외에도 공공분양은 민간분양에 비해 청약 시 미리 살펴봐야할 요소들이 많다. 국토부에 따르면 2017년부터 2021년까지 5년간(2017∼2021년) 공공분양주택 일반 청약의 연평균 부적격자 비율이 14.9%에 달하는 것으로 나타났다. 100명 중 15명의 당첨기회가 사라진 셈이다. 공공분양 당첨을 위해선 더욱 꼼꼼하고 상세히 모집공고 내용을 확인해보고 자신에게 맞는 청약제도(특별공급·일반공급)를 선택하는 것이 유리해 보인다.
