감액 협의를 요청할 수 있는 기준
① 임대차계약일 이후에 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」에 의한 방역 또는 예방 조치가 강화될 것
② 방역 또는 예방 조치 강화 전·후 평균 매출액이 30% 이상 감소하였을 것
※ ① & ② 요건 모두 충족시 임차인 감액 요청가능
※ ① & ② 요건 모두 해소시 임대인 증액 요청가능
차임감액 범위에 관한 기준
감액 기준금액 = 현재 임대료 X 방역 또는 예방 조치 강화 전·후 평균 매출액 감소율
임대인과 임차인은 기준금액을 참조하여 서로 협의를 통해 감액의 구체적인 범위를 정할 수 있음
– 다만, 감액 금액을 협의하는 데 있어 금융비용 및 제세 공과금을 고려하여 임대인이 감내할 수 있는 범위를 넘지 않도록 하여야 합니다.
※ 향후 「가이드라인의 기본 방침」은 상가임대차분쟁조정위원회의 내부 분쟁조정 기준으로 반영될 예정입니다.
가이드라인에 따른 차임의 감액청구권 예시
<차임조정사례>
2018년경 임대차계약을 체결하여 서울 도심 오피스 상권의 1층에서 차임(월세) 400만 원에 커피 전문점을 운영하고 있습니다.
코로나 방역 조치 및 재택근무 확산 등으로 평소 약 3천만 원이던 평균 월매출이 2천만 원을 넘기기가 어렵고, 매출액이 약 30% 감소하였습니다.
임차인은 임대료 감액을 요청할 수 있을까요? 얼마나 감액을 요청하고 협의할 수 있을까요?
<감액청구 요건검토>
– 요건 ① : 계약일 이후 방역조치 시행
– 요건 ② : 방역조치 후 매출액 30% 감소
– 따라서 감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 있었다고 보아 차임감액을 청구할 수 있음
→ 종전차임│400만 원
<임차인 요청안>
– 종전 차임 400만 원에서 매출액 감소분 30%의 비율인 120만 원(400(만원) X 30% = 120(만원))의 감액을 청구할 수 있음
→ 매출액 감소분에 따른 조정 후 차임│280만 원
<임대인주장 차임한도액>
– 해당 상가 대출 이자와 재산세 등 고정비용 월평균 300만 원
– 코로나 이후에 동일 건물 내, 유사한 위치에 월 차임 300만 원으로 신규 계약한 임차인이 있음
– 임대인은 차임이 최소 300만 원은 보장되어야 한다는 취지로 주장할 수 있음
→ 임대인주장 차임한도액(이자, 재산세 등 고정비용)│300만 원
<최종 조정안>
– 임차인의 매출감소분을 적용한 임대료 280만 원과 임대인 주장하는 최소차임한도액이 300만 원임을 고려하여 큰 금액으로 감액 범위를 정할 수 있음
→ 최종 조정안(매출액 감소분에 따른 임대료와 임대인 한도액 중 큰 금액)│300만 원
소상공인 불공정거래 피해구제 지원 사업이란?
소상공인의 불공정거래 피해 발생 시 분쟁조정 및 소송 대리인 선임료를 지원해 드립니다.
(분쟁조정 최대 150만 원, 소송지원 최대 250만 원 지원)
상담센터로 연락하려면 어떻게 해야 되나요?
<전화상담>
– 상담전화 : 국번없이 1599-0209(통화요금 발신자 부담)
– 운영시간 : 평일 09:00~18:00(점심시간 12:00~13:00)
<온라인>
– 소상공인시장진흥공단 불공정거래 피해상담센터(sbiz.or.kr/unfair/main.do)
<오프라인>
– 소상공인시장진흥공단 77개 지역센터
임대차분쟁조정위원회란?
주택·상가건물 임대차에 관련된 당사자 간의 법률적 분쟁을 신속하고 경제적으로 해결할 수 있는 제도입니다.
– 누가 신청할 수 있나요?
임대차 분쟁을 겪고 계신 분들이면 누구나 가능합니다.
– 신청 시 어떤 서류가 필요하나요?
신분증, 주민등록초본, 등기부 등본, 임대차 계약서, 건축물 대장이 필요하며 그 외 기타 입증 자료도 제출 가능합니다.
– 어떻게 신청하나요?
주택 또는 상가건물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 방문, 우편, 팩스, 온라인으로 신청 가능합니다.
– 한국부동산원·한국토지주택공사
adrhome.reb.or.kr, 1644-5599
– 대한법률구조공단
www.cbldcc.or.kr, 132
