막내린 패닉바잉..피눈물 흘리는 영끌족들(ft.노도강 너마저)

2020년~2021년 영혼까지 끌어 모아 집을 산 2030 영끌족들에게 올 겨울은 유난히 혹독할 전망입니다. 금리 인상의 직격탄에 이자 부담을 감당하기 어려운 상황이 이어지고 있어서 입니다.

패닉 바잉(공황 구매)으로 내 집 마련에 성공했지만, 이제 눈물을 머금고 패닉 셀링(공포감에 매도)에 나서는 젊은 층도 많다는데요. 그 대표적인 지역으로 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 꼽힙니다. 이들 지역은 이미 대장주를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 떨어지고 있습니다. 최근 몇 년간은 매수세가 집중되며 핫했지만, 현재는 낮은 가격에 매물이 나오고 있음에도 하락 거래조차 쉽지 않은 이곳을 리얼캐스트TV에서 들여다봤습니다.

서울조차 하락장을 피해가지 못한 지난해 부동산시장. 이 가운데서도 하락세가 유독 거센 곳이 노원·도봉·강북구을 일컫는 노·도·강 지역입니다.

한국부동산원의 아파트 매매가격지수 월간 동향에 따르면, 지난해 11월 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격은 3.28% 떨어졌고, 강북구는 2.95% 하락했습니다. 서울 25개 자치구 중 하락률 1, 2위를 기록한 것인데요. 지난해 12월까지 누적 집계로 보더라도 노원구가 9.76%로, 서울에서 가장 많이 떨어졌고, 도봉구는 9.58%, 강북구는 7.84% 하락했습니다. 서울 평균이 5.85% 내린 것과 비교하면 큰 폭의 하락인 셈입니다. 일선에서도 지난해 고점보다 20%가량 떨어진 거래가 이어지고 있습니다. 

먼저 하락률이 컸던 노원구에서 대장주로 꼽히는 상계동 포레나노원 전용 59㎡는 2021년 거래됐던 10억원(8월)보다 무려 2억3,000만원이 떨어진 7억7,000만원에 최근 거래됐습니다.

상계주공 7단지 전용 49㎡의 경우 2021년 6월 8억원에서 지난해 11월에는 6억1,000만원으로 1억9,000만원 하락한 것으로 조사됐습니다. 도봉구의 대장주인 창동 동아청솔 전용 59㎡는 지난해 11월 5억6,500만원에 거래됐습니다. 이는 2021년 최고가인 8억8,700만원 보다 3억원 가량 하락한 수치입니다. 강북구에서는 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡가 2021년 8월 8억3,000만원에 실거래됐으나, 지난해 11월에는 6억9,750만원으로 1억3,000만원 이상 떨어졌습니다. 2021년까지만 해도 집값이 뛰던 노·도·강 지역이 이젠 서울에서 하락폭이 가장 큰 지역이 됐는데요.

이 같은 하락 거래의 중심에는 2030세대가 있습니다.

실제로 2021년 노·도·강 지역 매수자 가운데 2030세대 비율은 45.5%에 달했습니다. 집값이 뛰기 시작하자 불안해진 20, 30대가 몰린 것인데요. 노원구의 경우 2030 매수자 비율이 49.3%로 가장 높았고, 도봉구 41.5%, 강북구 37.8%로 젊은 층의 수요가 많이 몰렸습니다. 이렇게 노·도·강 지역은 젊은 층의 영끌 매수가 활발했지만, 최근엔 금리 인상 여파로 갚아야 될 대출 원리금이 늘어난 젊은 영끌족들이 손해를 보더라도 매물을 내놓고 있는 분위기입니다. 부동산 이야기를 들어볼까요? “사람들은 끝없이 계속 바닥까지 떨어질 거라 생각하시는데 그렇지는 않아요. 포레나노원 같은 경우엔 매물이 아예 없었는데 많이 늘은 거죠. 매물이 1~2개밖에 없었는데 그나마 늘은 거지. 늘어서 지금 이 정도인 떨어진 거에요”(노원구 상계동 P공인중개업소) 다만, 시세 대비 하락한 가격에 물건이 나와도 매수자와 매도자간 가격 차이가 커서 거래가 안되고 있다는 게 공인중개업소들의 설명입니다.

“급매 기준하고 지금 나와있는 다른 물건하고 가격 차이가 너무 많이 나가지고. 물건은 제법 있죠. 근데 이제 살려는 금액하고 파시려는 금액하고 괴리감이 너무 커요. (거래가) 안되고 있죠. 지금 이 가격대는 살려는 사람이 전혀 없으니까요. 조정된 가격에 물건들이 나와야지 거래가 될까 말까 한 상황이라고 보시면 될 거 같아요”(도봉구 창동에 위치한 D공인중개업소)

급매가 늘어나도 이를 지지해줄 수요가 한정돼 있고, 따라서 가파른 가격 하락세가 불가피하다는 것인데요. 거래가 돼도 실제 체결가는 더 내려갈 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 

문제는 앞으로 입니다. 올해도 금리 인상이 예고돼 있는 만큼 이자 부담이 늘어날 가능성이 농후한데요. 당장 주담대나 신용대출 금리가 8%대에 근접하고 있습니다.

게다가 미국이 공격적인 기준금리 인상을 준비하고 있어 우리나라 주담대 이자 상단은 10%대까지 오를 것이라는 관측도 나오고 있습니다. 이 같은 전망은 영끌족이 더 이상 이자를 감당하기 어려운 상황에 놓일 수도 있다는 얘기입니다. 그래서 올해 금리가 더 오르게 될 경우 이자 부담을 버티지 못하고 패닉 셀링이 대거 나타날 수 있다는 우려도 제기되는데요. 이에 대해 전문가들은 거래가 안되고 있는 만큼 일단은 버티라고 말합니다. 집값 경착륙의 위기 상황이고, 부동산을 갈아타기도 힘든 만큼 영끌족들이 버틸 수 있으면 최대한 버텨보라는 게 전문가들의 조언입니다. 이에 업계에선 2030 젊은 영끌족들이 집값 하락의 최대 희생자가 되지 않도록 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화 등 대책 마련이 필요하다는 의견이 나오는데요. 사실 현재 15억원 초과 주택에 대한 대출 허용 등은 거래절벽을 해소하는 데는 역부족이고, 정부가 내놓은 다른 규제 완화 장치들도 부동산시장에 큰 영향을 주지 못하고 있습니다. 최소 올해까진 국내 주택시장이 금리의 영향을 크게 받을 것으로 보이는 만큼 DSR을 풀고, 부동산 규제지역 추가해제 및 거래세 완화 등 추가 조치가 필요할 것으로 보입니다. 과거 내 집 마련을 위해 패닉 바잉에 나섰던 영끌족에게 혹독한 겨울이 예상되는 가운데 향후 이들이 어떤 움직임을 보일지, 부동산시장의 향배가 어디를 향할지 지켜봐야겠습니다.