안녕하세요 다방입니다. 요즘 뉴스를 보면 ‘출산율 역대 최저’, ‘지방 소멸’, ‘고령화’ 등 인구 감소 문제가 심각합니다. 정말 미래에는 인구감소로 부동산 시장이 박살 날까요? 오늘은 인구감소와 부동산 관련 이야기를 들려드리고자 합니다.
저출산은 기정사실, 2070년에는 국민 2명중 1명은 노인
우리나라의 지난해 합계출산율은 0.81명으로 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국 가운데 유일하게 1명을 밑돕니다. 더욱이 올해 합계출산율은 0.7명대까지 떨어질 수 있단 전망입니다. 저출산이다보니 고령화는 심화됩니다. 통계청의 장래인구추계에 따르면 65세 이상의 고령 인구 비중은 2025년 20.6%에서 2035년 30.1%, 2050년 40.1%, 2070년 46.4%까지 높아질 것으로 전망됐습니다. 저출산 흔적은 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 당장 서울 내년 초등학교 임용 인원은 10년 사이 10분의 1규모로 확 줄었습니다. 요즘 초등학교는 학년당 1~2학급 밖에 없다는 목격담도 들려오죠.
1. 사줄 사람이 없는데 부동산 상승이 가능할까? 인구가 줄어드는 것이 심각하다 보니 부동산에 대한 믿음도 흔들리고 있습니다. ‘부동산은 장기적 우상향’, ‘실거주 한 채는 진리’라는 신화에 반박하는 목소리가 커지고 있는 것인데요. ‘부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나’(강철구 지음)에서 저자는 인구고령화는 부동산 시장에도 영향을 미친다고 주장합니다. 일본 부동산 시장과 한국을 비교하면서 “무엇보다 은퇴에 따른 소득감소는 주택처분, 역모기지 등 자산유동화 필요성을 증가시켜 주택 수요 증가세를 둔화시킬 가능성이 크다. 특히 우리나라는 2020년부터 베이비붐 세대가 고령층에 대거 진입하기 시작했다”고 말했죠. 또한 저자는, 일본은 1990년대 버블 붕괴를 맞이한 뒤 20여년을 헤어나지 못했다면서 “우리나라 부동산 시장에 더 이상 가격 상승 요인이 보이지 않는다. 앞으로 시간이 흐를수록 더…”라고 했습니다. 현재 국내 부동산 시장은 거품이며 앞으로 지난번과 같은 반등은 없다는 것입니다.
2. 인구수가 아닌 세대수 증가를 보라 인구수가 아닌 세대수를 봐야한다는 반대 의견도 있습니다. ‘돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트’(저자 채상욱)에서 저자는 인구감소에 의한 부동산 가격 하락을 반박합니다. “수요를 바라보는 기준이 변해야 한다. 외국인 가구의 증가가 늘고 있다. 40~50대 이상의 이혼율이 급증하고 유학과 파견가족 등이 증가하면서 40대 이상 1인 가구의 급증은 가구 수 증가를 더욱 가속화하고 있다. 이처럼 주택 수요가 사회상을 반영하며 급속히 변해가는데도 여전히 인구수는 2030년대에 정점을 찍고 그 이후에 하락할 것이라는 박제 같은 전망들이 반복된다.”
3. 인구 감소해도 도심은 장기적 우상향 ‘부의 본능’(저자 브라운스톤)에서 저자는 인구 감소 현상을 디테일하게 분석해야 한다고 조언합니다. “일본의 경우 동경에서 반경 20킬로미터 안쪽은 집값이 올랐으나 바깥쪽은 하락했다. 인구가 감소해도 도심은 하락폭이 작거나 오히려 가격이 상승할 수도 있다. 젊은층뿐 아니라 고령자들도 교통 의료 쇼핑 등이 편리한 도심으로 이주하는 경향이 뚜렷하기 때문이다” 저자는 “결론적으로 향후 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형아파트를 매수하는 것”이라고 조언합니다. 4. 일본, 도심 맨션은 오르고 시골 빈집은 넘쳐난다 일본 국토교통성 통계(2022년 7월28일)에 따르면, 2013년 이후 부동산가격지수는 전체적으로 상승하고 있습니다. 일본 외신 등이 분석한 집값 상승이유는 이렇습니다. ★고소득 맞벌이 부부를 뜻하는 일명 ‘파워커플’이 증가(편리한 환경의 도심 쪽 주택 선호) ★압도적 저금리 ★원자재 가격이 상승하면서 목조주택의 가격 상승 그러나 시골은 빈집이 넘쳐납니다. 빈집이 849만채로 전체 주택의 13.6%가 비어있습니다. (2018년 기준) 고령화율이 높고 교통이 안좋은 지역의 빈집 문제가 심각한 반면, 도쿄 빈집은 2%대로 도심부는 큰 문제가 없습니다.
5. 중심지는 안떨어진다 ‘돈 공부는 처음이라‘(김종봉 및 제갈현열 지음)에서 저자는 “인구가 소멸되도 중심지는 안떨어질 것“이라고 합니다. “20년전 가격보다 현대 1원이라도 비싸게 거래되는 곳이 어디냐 바로 ‘중심지‘다. 부동산은 결국 수요에 의해 가격이 결정되고 수요가 많은 곳은 중심지다. 일본은 도쿄 중심가에서 가까울수록 가격이 덜 떨어지고 더 빨리 회복되었다. 물론 가격이 떨어지지 않은 것은 아니다. 도쿄도 1990년을 기준으로 하면 10년 만에 반토막이 났다. 그리고 회복했다. 중심지였기에 회복할 수 있었다.” 6. 그외인구감소화부동산에대한다양한견해 기타 인구 감소와 부동산에 대한 다른 견해도 소개를 드리자면 6-1)부동산, 즉 자산가격은 인구와는 상관없고 총통화량에 비례한다는 주장입니다. 통화량이 늘고 있기때문에 부동산은 ‘장기적 우상향‘한다는 주장입니다. 6-2)또한 한국 출생률이 떨어져도, 결국은 우리나라도 미국처럼 이민을 적극 받아들여 외국인 노동자들한테 문을 개방할수 없을텐고, 국내 생산인구는 유지 될 것이라는 주장도있습니다. 오늘은 인구와 부동산에 대한 다양한 견해들을 소개해드렸습니다. 10년뒤, 20년뒤에도 부동산 시장 반등할 여력이 있을까요? 부동산 장기적 우상향은 맞는 말일까요? 여러분들은 어떻게 생각하시나요?
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