오늘(22.12.27) 지방 울산에서 매각된 경매 사건입니다. 해당 매물은 울산 중구에 위치한 1990년식의 구축아파트입니다. 중학교를 품고 있는 아파트이기는 하나, 초등학교가 비교적 멀리 떨어져있어 학군에 따른 입지가치도 조금 낮고, 특히나 구축의 세대수가 작은 아파트라 물건가치가 매우 낮은 물건이라 할 수 있습니다. 층수도 2층밖에 되지 않기 때문에 경쟁이 상대적으로 많이 일어나지 않을 수 있는 물건입니다.
8월에 2억에 거래된 이후 거래가 있는 것은 아니나, 실제로 호가가 무너지지 않고, 시세가 유지되고 있는 특징이 있습니다. 101동 저층의 수리된 물건이 1.79억에 호가하고 있는 것으로 파악이 되네요.
해당 물건은 102동 202호로 해당 물건 또한 샤시가 수리되어 있는 것을 볼 수 있으며, 내부의 일부수리가 이루어졌을 것으로 예상하는 바, 실제로 1층 1.79억의 물건이 거래가 되지 않고 있는 점까지 감안을 하여 추가 조정을 생각해본다면 해당 매물은 1.7억정도선이라 판단은 할 수 있을 듯 합니다.
해당 물건은 지난 8월경 1.75억 수준에서 4명의 경쟁이 제치고 낙찰을 받았으나, 해당 금액은 거의 실가 수준이고, 결국 대금이 미납되며 이번에 재매각이 이루어진 바 있습니다.
현재 해당 물건의 전세시세가 약 1.5억정도 수준이라고 볼 때, 해당물건은 약 1000만원정도의 수리비라면 올수리된 물건으로 변화시킬 수 있을 것이고, 현재 1.7억인 물건이 수리 후 1.8억 수준으로 가치가 상승한다고 할 때, 이후의 시세가 변하지 않는다면 수익금이 약 2000만원, 실투금대비 수익률이 200~300%까지 나올 수 있는 상황입니다. 물론 시세가 오른다면 수익률은 더욱 극대화가 될 것이구요.
반면 요즘처럼 집값이 떨어지는 상황이 해당 물건에 일어난다 할지라도, 그래서 2년 후 해당 매물이 1.6억원이 된다할 지라도 소액이나마 수익이 확보됩니다. 매물이 1.6억이 된다는 것은 이미 현시세에서 약 1000만원을 더 낮춘 1.7억짜리가 수리이후 1.8억이 된 상태에서 약 10%정도가 더욱 하락한 수준까지 보수적으로 생각한 경우라 할 수 있음에도 불구하고 말이지요. 거주를 위한 가치가 낮은 물건이라 할지라도 가격이 안정적이고 전세가가 안정적인 물건이 시세보다 낮게 낙찰될 수 있다면, 결국 실투금 대비 높은 수익률을 주는 좋은 투자물건이 될 수 있습니다. 한편 이런 생각도 해보게 됩니다. 최고가매수인도 결국 1.4억을 넘기는 수준으로 낙찰을 받았지만, 13350만원으로 차순위를 한 입찰자가 이번 차수가 아닌 지난 차수에서 즉, 70%저감된 수준에서 입찰을 했다면 어떻게 되었을까 하는 부분입니다. 결국 49%라는 안정성있는 시점까지 기다리는 순간 경쟁이 발생하고 낙찰을 받지 못하게 되거나 오히려 수익률이 더욱 낮은 수준으로 낙찰을 받게 될 수도 있다는 것입니다. 경매는 결국 경쟁을 통해 매수를 하는 것입니다. 어떻게 경쟁을 피하여 낮은 금액에 낙찰을 받을 수 있을 것인가를 생각함에 있어, 해당 물건의 입지와 물건 가치가 어느정도이기에 경쟁이 얼마나 생길 것인가하는 부분도 생각해야겠지만, 몇차수에 입찰을 들어갔을 때 경쟁을 피할 수 있는 본인의 가장 적극적인 입찰 타이밍이 되는가도 생각해보아야할 문제입니다. 지역과 물건, 그리고 타이밍에 따라 투자의 성과가 나올 수 있는 것이 경매입니다.
