경제정보

  영끌족의 성지였던 노·도·강에 무슨 일이? 2020년~2021년 영혼까지 끌어 모아 집을 산 2030 영끌족들에게 올 겨울은 유난히 혹독할 전망입니다. 금리 인상의 직격탄에 이자 부담을 감당하기 어려운 상황이 이어지고 있어서 입니다. 패닉 바잉(공황 구매)으로 내 집 마련에 성공했지만, 이제 눈물을 머금고 패닉 셀링(공포감에 매도)에 나서는 젊은 층도 많다는데요. 그 대표적인 지역으로 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 꼽힙니다. 이들 지역은 이미 대장주를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 떨어지고 있습니다. 최근 몇 년간은 매수세가 집중되며 핫했지만, 현재는 낮은 가격에 매물이 나오고 있음에도 하락 거래조차 쉽지 않은 이곳을 리얼캐스트TV에서 들여다봤습니다. 2030세대의 영끌 매수 몰렸던 노도강…영끌 아파트의 추락 서울조차 하락장을 피해가지 못한 지난해 부동산시장. 이 가운데서도 하락세가 유독 거센 곳이 노원·도봉·강북구을 일컫는 노·도·강 지역입니다. 한국부동산원의 아파트 매매가격지수 월간 동향에 따르면, 지난해 11월 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격은 3.28% 떨어졌고, 강북구는 2.95% 하락했습니다. 서울 25개 자치구 중 하락률 1, 2위를 기록한 것인데요. 지난해 12월까지 누적 집계로 보더라도 노원구가 9.76%로, 서울에서 가장 많이 떨어졌고, 도봉구는 9.58%, 강북구는 7.84% 하락했습니다. 서울 평균이 5.85% 내린 것과 비교하면 큰 폭의 하락인 셈입니다. 일선에서도 지난해 고점보다 20%가량 떨어진 거래가 이어지고 있습니다.  먼저 하락률이 컸던 노원구에서 대장주로 꼽히는 상계동 포레나노원 전용 59㎡는 2021년 거래됐던 10억원(8월)보다 무려 2억3,000만원이 떨어진 7억7,000만원에 최근 거래됐습니다. 상계주공 7단지 전용 49㎡의 경우 2021년 6월 8억원에서 지난해 11월에는 6억1,000만원으로 1억9,000만원 하락한 것으로 조사됐습니다. 도봉구의 대장주인 창동 동아청솔 전용 59㎡는 지난해 11월 5억6,500만원에 거래됐습니다. 이는 2021년 최고가인 8억8,700만원 보다 3억원 가량 하락한 수치입니다. 강북구에서는 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡가 2021년 8월 8억3,000만원에 실거래됐으나, 지난해 11월에는 6억9,750만원으로 1억3,000만원 이상 떨어졌습니다. 2021년까지만 해도 집값이 뛰던 노·도·강 지역이 이젠 서울에서 하락폭이 가장 큰 지역이 됐는데요. 금리 인상 직격탄 맞은 젊은 집주인들 매물 내놓고 있어 이 같은 하락 거래의 중심에는 2030세대가 있습니다. 실제로 2021년 노·도·강 지역 매수자 가운데 2030세대 비율은 45.5%에 달했습니다. 집값이 뛰기 시작하자 불안해진 20, 30대가 몰린 것인데요. 노원구의 경우 2030 매수자 비율이 49.3%로 가장 높았고, 도봉구 41.5%, 강북구 37.8%로 젊은 층의 수요가 많이 몰렸습니다. 이렇게 노·도·강 지역은 젊은 층의 영끌 매수가 활발했지만, 최근엔 금리 인상 여파로 갚아야 될 대출 원리금이 늘어난 젊은 영끌족들이 손해를 보더라도 매물을 내놓고 있는 분위기입니다. 부동산 이야기를 들어볼까요? “사람들은 끝없이 계속 바닥까지 떨어질 거라 생각하시는데 그렇지는 않아요. 포레나노원 같은 경우엔 매물이 아예 없었는데 많이 늘은 거죠. 매물이 1~2개밖에 없었는데 그나마 늘은 거지. 늘어서 지금 이 정도인 떨어진 거에요”(노원구 상계동 P공인중개업소) 다만, 시세 대비 하락한 가격에 물건이 나와도 매수자와 매도자간 가격 차이가 커서 거래가 안되고 있다는 게 공인중개업소들의 설명입니다. “급매 기준하고 지금 나와있는 다른 물건하고 가격 차이가 너무 많이 나가지고. 물건은 제법 있죠. 근데 이제 살려는 금액하고 파시려는 금액하고 괴리감이 너무 커요. (거래가) 안되고 있죠. 지금 이 가격대는 살려는 사람이 전혀 없으니까요. 조정된 가격에 물건들이 나와야지 거래가 될까 말까 한 상황이라고 보시면 될 거 같아요”(도봉구 창동에 위치한 D공인중개업소) 급매가 늘어나도 이를 지지해줄 수요가 한정돼 있고, 따라서 가파른 가격 하락세가 불가피하다는 것인데요. 거래가 돼도 실제 체결가는 더 내려갈 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.  바닥조차 보이지 않는 추락…추가적인 연착륙 대안… 더 보기

  /[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 2023년 계묘년 새해가 밝았습니다. 올해 부동산시장은 과연 어떻게 바뀔까요? 새해 시작에 앞서 올해 바뀌는 부동산정책에 무엇이 있는지 알아봤습니다. [Remark] 정부, 2023년 경제 정책방향 발표… 어떤 내용 담겼을까 정부가 지난해 말 새해 정책을 담은 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했습니다. 해당 보고서에는 그간의 정책 대응 평가부터 물가 상승률, 고금리 등 현재 당면한 위기, 그리고 앞으로 민생 및 거시경제에 관련한 다양한 정책을 내놓아 화제가 됐는데요. 무엇보다 새해 부동산시장과 관련해 세제 및 각종 규제를 완화하는 정책을 발표해 화제가 되고 있습니다. 해당 보고서 내용과 더불어 2023년에는 어떤 부동산정책이 새롭게 바뀌는지 KT에스테이트에서 정리해봤습니다. [Remark] 세금이 줄어든다… 세제 완화 정책은? 2023년을 앞두고 정부에서는 각종 세제를 완화했습니다. 먼저 다주택자가 부동산을 취득했을 때 내는 취득세 중과세가 줄어듭니다. 기존 취득세는 3주택(조정지역 2주택) 취득 시 8%, 4주택(조정지역 3주택) 12%였는데, 앞으로는 각각 절반인 4%, 6%로 감소합니다. 해당 개정안은 2023년 2월 국회 입법 시 2022년 12월 21일 자부터 소급 적용할 계획입니다. 하지만, 줄어드는 것만큼 늘어나는 것도 있습니다. 증여 등 무상취득의 경우인데요. 무상취득 시 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액로 바뀌기 때문입니다. 개별공시가격인 시가표준액에서 매매사례가액·감정가액 등인 시가인정액으로 과세표준이 바뀌면서 관련 세금이 증가할 전망입니다. 양도세의 경우, 올해 5월까지 한시적으로 유예 중이었던 중과 배제를 내년 5월까지 1년 더 연장하며 매도인의 부담을 줄였습니다. 게다가 양도세 중과 배제와 관련해서는 올해 7월 세제 개편안을 통해 근본적인 개편안을 마련할 방침이라 밝혔습니다. 또한, 양도세 이월과세(특수관계자 간 증여 시 양도세 회피를 막기 위해 양도세 과세표준을 증여자의 취득가액을 산정하는 제도) 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어납니다. [Remark] 서민 주거부담 완화 정책 주택시장을 종합적으로 감안해 실수요자에 관한 규제 개선 및 서민 주거 부담 완화도 추진됩니다. 먼저 1월에는 ‘무순위 청약 거주요건’이 폐지됩니다. 기존에 무순위 청약은 해당 시·군 거주 무주택자로만 제한됐는데요. 거주요건이 폐지되면서 올해부터는 무주택자라면 누구나 지역에 상관없이 무순위 청약을 신청할 수 있습니다. 또한, 예비당첨자 명단을 기존 60일 → 180일로 연장하고, 예비당첨자 수는 가구 수의 500% 이상으로 확대해 미분양 해소에 도움이 될 전망입니다. 세입자 주거비 부담을 줄이기 위해 연말정산 시 월세 세액공제도 상향됩니다. 총급여 5500만원 이하인 경우 17%로, 총급여 5500~7000만원 이하는 15%로 높아졌습니다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 지난해보다 100만원 높아져 무주택자는 최대 400만원까지 소득공제를 받을 수 있게 됩니다. 또한, 1월부터는 만 34세, 연소득 7000만원 이하 무주택 청년에게 저금리로 제공하는 청년 맞춤형 전세특례보증한도가 확대되는데요. 기존 1억원에서 2억원 한도로 늘어납니다. 또한, 올해 상반기 중에는 생활안정자금 목적으로 주택담보대출을 받을 시 기존 대출 한도(2억원)를 폐지하고, LTV·DTI 내에서 대출을 받을 수 있도록 하며, 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 허용될 예정입니다. [Remark] 정비사업 규제 개선 새해부터는 재건축 문턱도 낮아집니다. 재건축 안전진단 평가 항목 중 ‘구조 안전성’ 비중을 낮추고(50% → 30%), 주거 환경(15% → 30%), 건축 마감 및 설비 노후도(25% → 30%)를 높였습니다. 이에 건물 구조적 문제보다 주차장이나 녹물 등 주거와 관련된 환경 수준이 낮다면 재건축 가능성이 더 커졌습니다. 또한, 즉시 재건축 허용 판정점수 기준을 30점에서 45점으로 확대했습니다. 기존 안전진단에서는 30점 이하면 즉시 재건축, 30~55점 이하는 조건부 재건축이었으나, 이제 45점 이하면 즉시 재건축이 가능해졌습니다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)의 경우, 의무 시행을 폐지하고 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행한다고 밝혔습니다. 이에 전국의 수많은 아파트 단지가 완화된 규정을 소급 적용해 평점을 다시 받아 안전진단을 통과하기 수월해질 전망입니다. [Remark] 그 외 변화는? 이 외에도 올해 변동되는 정책 중에 주목할 만한 내용은 무엇이 있을까요? 세금 중에서는 종합부동산세 완화가 있습니다. 종부세는 6월부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향될 예정입니다. 1가구 1주택자의 경우, 11억 → 12억으로 확대됩니다. 기존 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지되며, 3주택자의 경우 최고세율이 기존 6% → 5%로 낮춰집니다. 세 부담 상한율은 일괄적으로 150%로 일원화될 예정입니다. 그뿐 아니라 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 ‘깡통 전세’에 대비해 4월부터는 세입자가 임대인의 동의가 없더라도 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 예정입니다. 지난해 말 개정된 국세징수법에 따르면 임대차 계약을 한 세입자에 한해 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 밀린 세금 정보를 확인할 수 있다고 했는데요. 이에 임차인이 향후 의심되는 임대인의 세금 체납 사실을 확인해 전세 사기를 예방하는 데 도움을 얻을 전망입니다. 지금까지 올해 새롭게 개정된 부동산 관련 정책을 살펴봤는데요. 대부분 바뀐 정책이 규제를 완화하거나 시장 경기를 진작하는 데 도움이 될 것임을 예상할 수 있습니다. 하지만, 일선에서는 올해에도 연준의 금리 인상 기조가 계속될 전망이라 규제 완화만으로는 시장 침체를 풀긴 어렵다는 평인데요. 2023년 부동산시장이 과연 어떻게 흘러갈지 귀추가 주목됩니다. 출처 /[리마크]주목해야 할 부동산 정보/ 더 보기