부동산

상가 칼럼을 시작하면서 주말에 약속이 있는지 왜 여쭈어보게 되었을까요? 오늘은 사람들이 많이 모이는 상권인 ‘집객 수요’가 있는 상권에 대해 다루어보기 위해 칼럼을 쓰게 되었습니다. ‘집객 수요’가 있는 상권의 경우 객단가가… 더 보기

“매번 평일 오전시간에 경매 입찰법정에 오는 게 쉽지 않아요. 연차나 반차를 써야하는 부담 때문에 요즘에는 인터넷으로 입찰 받는 공매 쪽에 관심을 갖게 됐습니다.” 최근 서울 서초구 서울중앙지방법원 제4별관 경매법정에서 만난 직장인 김모씨는 법정 참여에 부담을 느낀다고 토로했다. 집값이 고점을 찍었다는 우려가 나오면서 법원 경매시장이 소위 ‘핫플’이 됐지만, 막상 매번 발품을 팔아야 하는 직장인들 입장에서는 부담스럽기만 하다. 김씨가 최근 ‘공매’에 눈을 뜬 것도 이 같은 맥락이다. 레드오션인 경매에 비해 공매는 아직 인지도가 적어 경쟁률이 더 낮은데다, 클릭 한번이면 입찰을 받을 수 있어 편하기 때문이다. ‘클릭 한번이면 끝’인 공매, 대체 뭐길래? 공매란 공공기관이 물건을 매각하는 것을 말한다. 세금을 안 낸 체납자들로부터 정부가 압류한 자산과 공기업·금융기관이 가진 자산을 한국자산관리공사(캠코)를 통해 처분하는 절차다. 공매에는 아파트·토지·빌라 등 부동산과 자동차·선박 같은 준부동산도 물건으로 나온다. 캠코는 최근 5년간 총 1조8335억 원의 체납세액을 징수했다고 밝혔다. 반면 경매는 개인이나 은행 간 채무 관계를 국가에서 정리하는 것을 의미한다. 따라서 법적 근거도 서로 다르다. 공매의 경우 국세징수법에 의거하는 반면 경매는 민사집행법을 근거로 한다. 공매는 캠코가 집행기관인 반면 경매는 법원이 담당한다. 비슷한 듯 서로 다른 공매·경매, 차이점은? 먼저 이들의 가장 큰 차이는 입찰방법이다. 공매는 월요일부터 수요일까지 인터넷 홈페이지 ‘온비드’를 통해 입찰이 가능하다. 입찰 결과는 통상 입찰 마감일 다음날 발표된다. 입찰 예정가격의 10%에 해당하는 공매보증금을 가상계좌로 입금하면 된다. 굳이 법원에 가지 않아도 입찰에 참가할 수 있기 때문에 바쁜 직장인들에게 인기가 높은 것이다. 경매는 입찰법정이 열리는 평일 오전에 직접 경매법정에 가서 서류를 제출해야 한다. 결과는 당일 현장에서 곧바로 나오며 은행에서 입찰보증금을 준비해 가야하는 점에서 공매와 차이를 보인다. 유찰될 때 최저가격이 낮아지는 비율을 뜻하는 유찰저감률도 다르다. 먼저 공매는 유찰 시 최초매각예정가격에서 10%씩 최저가가 낮아진다. 예컨대 최초가 10억원인 공매 물건이 최초공매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 9억원이, 또 다시 유찰될 경우 20%를 차감한 8억원이 최저가가 되는 것이다. 또한 공매는 최초가의 50%까지 떨어질 경우 공매 진행이 중지되고 협의에 따라 새로운 매각예정가격이 결정된다. 반면 경매의 경우 최초매각예정가격이 아닌 직전 최저입찰 가격을 기준으로 유찰비율이 적용된다. 예컨대 유찰저감률이 20%인 서울중앙지방법원에서 진행되는 감정가 10억원인 경매 물건이 최초경매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 최저 경매가 8억원에서부터 시작되지만, 2회 차 경매에서 또 다시 유찰될 경우 10억원에서 40%를 차감한 6억원이 아닌, 8억원에서 20%를 차감한 6억4000만원이 3회 최저 경매가격이 되는 것이다. 더군다나 경매 유찰저감률은 지역마다 20~30% 내에서 달라져 주의가 필요하다. 서울 법원은 20%로 정해진 반면 같은 수도권 내 인천·경기 지역은 30%다. 다만 안양지원만 20%로 예외다. 50%까지 한계가 정해진 공매와 달리, 경매의 경우 유찰 횟수의 제한이 없어 낙찰될 때가지 가격이 계속 낮아질 수 있다는 특징이 있다. 공개된 정보 적고, 명도 길어질 수 있어…위험성 인지해야 경매와 공매의 꽃은 권리분석이다. 권리분석은 마음에 드는 물건에 대한 법적 권리를 따지는 과정이다. 이를 위해선 해당 물건에 대한 정보가 중요한데, 통상 공매는 경매에 비해 공개된 정보가 적어 손품·발품을 더 많이 팔아야 되는 경우가 일반적이다. 특히 권리관계가 복잡한 물건일수록 낙찰 받은 이후에 문제가 생길 수 있으니 반드시 주의가 필요하다. 낙찰 받은 물건에 거주하는 점유자를 내보내는 방법도 서로 달라 유의해야 한다. 경매의 경우 낙찰된 후 민사집행법에 있는 ‘인도 명령제도’를 통해 기존 점유자를 나가게 할 수 있다. 인도명령제도는 낙찰자가 별도의 명도소송 없이 강제집행 권원을 확보하도록 해, 명도소송보다 빠르게 부동산을 명도받을 수 있도록 한 제도다. 반면 공매는 만약 점유자와 합의가 이뤄지지 않을 경우 명도 소송을 통해 판결문을 받아야만 내보낼 수 있다. 평균 명도소송 기간은 4~6개월이 걸린다. 결과가 나온 후 한쪽에서 이의를 제기할 경우 1년가량 소요되는 탓에 낙찰자에게 부담이 갈 수 있다는 점을 명심해야 한다. 더 보기

2007년 이후 법정계량단위 사용이 의무화되면서 아파트 면적을 표시하는 단위가 평에서 제곱미터(㎡)로 바뀌었습니다. 하지만 여전히 평수로 말해야 면적의 감이 오는데요. 흔히 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡는 25평형이지만 34평형으로 통합니다. KB부동산이 전용면적과 공급면적에 대해 쉽게 정리해 드립니다. 분양 받을 때, 계약할 때, 우리집 면적 제대로 구분하기 1평은 3.3㎡, 반대로 1㎡는 0.3평입니다. 단위 환산을 해보면, 84㎡는 25평형입니다. 25평형이 34평형으로 불리는 걸까요? 이는 아파트의 다양한 면적 구분 때문인데요. 우선 전용면적은 발코니를 제외한 실제 주거에 필요한 공간을 말합니다. 현관문 안쪽 거실과 주방, 방, 화장실 등입니다. 서비스면적은 전용면적에 포함되지 않는 발코니를 말합니다. 그리고 공용면적은 입주민이 함께 사용하는 공간을 말하는데요. 주거 공용면적은 엘리베이터나 계단, 복도 등 건물 내에서 공동으로 사용하는 장소이고, 기타 공용면적은 주차장이나 경비실, 관리실, 노인정, 커뮤니티 시설 등 건물 외에서 공동으로 사용하는 면적입니다. 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합한 것으로, 우리가 34평형이라고 말하는 면적이 바로 이 공급면적입니다. 전용면적으로 84㎡(25평형)가 공급면적으로는 34평형(114㎡)이 되는 것입니다. 마지막으로 계약면적은 공급면적에 기타 공용면적을 더한 것입니다. 제곱미터 단위를 주로 쓰지만 공급면적의 평수도 여전히 자주 쓰이고 있으니 다른 면적도 몇 개 알아두면 편합니다. 전용 59㎡는 공급면적으로 25평형, 74㎡는 30평형, 84㎡는 34평형, 114㎡는 43평형 정도입니다. 같은 전용면적 84㎡인데 왜 다르게 느껴질까 같은 전용면적 84㎡인데 실제로 가보면 체감 면적이 다르게 느껴지는 이유는 뭘까요? 요즘은 발코니 확장을 많이 하는 추세이기 때문에 서비스 면적을 어떻게 활용하느냐에 따라 체감되는 면적이 다릅니다. 서비스 면적은 많을수록 활용할 수 있는 공간이 많아집니다. 2000년대 이후 기존 2베이 구조에서 베이 수를 늘리기 위한 방안이 나옵니다. 베이(BAY)란 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻하는 용어입니다. 서비스 면적을 넓히기 위해 베이 수를 늘리고 정방형 위주에서 가로로 긴 형태로 바뀐 것입니다. 이후 3베이, 4베이에 타워형 2면 개방, 3면 개방 구조까지 나오면서 아파트 평면에 다양한 변화가 일고 있습니다. 전용면적 84㎡가 국민평형이 된 이유 국민평형은 대다수가 선호하는 평수를 말합니다. 전용면적 84㎡는 어떻게 국민평형이 된 것일까요? 지난 1973년 수도권의 주택난 해소를 위해 주택공급 계획이 시행됐는데요. 당시 1인당 적정주거면적을 5평으로 잡고, 이를 토대로 국민주택 규모를 25평으로 판단한 것인데요. 이 25평형이 제곱미터로 82.6㎡이고, 사용하기 쉽게 국민주택 기준면적을 전용 85㎡ 이하로 정한 것입니다. 현재는 각종 세금과 청약 방식을 나누는 기준도 전용 85㎡입니다. 85㎡ 이하는 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 감면 혜택이 있고, 청약가점제 비율도 전용 85㎡를 기준으로 달라집니다. 최근 1, 2인 가구 증가로 가족 구성원 수가 줄면서 국민평형도 달라져야 하는 것이 아니냐는 말도나오고 있습니다. 가구 규모가 줄고 자산 규모가 적은 2030세대가 주택 시장에 진입하면서 집값이 높은 수도권은 중형보다 소형을 선택할 수밖에 없어 보이는데요. 전용면적 84㎡가 국민평형이라는 공식은 앞으로도 계속될까요? 더 보기

  대구 아파트 전경. 사진=연합뉴스 대구 분양시장에 훈풍이 불 기미가 보이지 않는다. 미분양 주택이 빠르게 늘어나면서 ‘미분양의 무덤’이라고 불렸던 2009년 상황이 재연되는 것 아니냐는 우려가 나온다. 전문가들은 현재 정부가 내놓은… 더 보기

많은 사람들이 부동산으로 부자가 되고 싶어하지만, 그 과정에서 많은 실패와 손실을 경험하게 됩니다. 26년간 투자하고 16년간 멘토 생활을 하며 발견한, 부동산으로 손해보는 사람들의 공통점 5가지를 말씀드려 보겠습니다. 1. 부동산 투자를… 더 보기

  새 학기를 맞이하는 3월이 시작되면서 자취방을 구하는 사람들이 많아지고 있습니다. 최근, 부동산 시장에 전세 사기 행위가 많아지면서 처음 방을 구하는 사람들의 고민이 높아지고 있는데요. 오늘은 초보 자취생들이 방을 구할… 더 보기

  서울의 아파트 전세가율이 최근 50%마저 붕괴될 조짐을 보이면서 주택시장에 위기감이 감돌고 있다. 전세가율이 주택시장 전망을 미리 예측할 수 있는 선행지표나 다름없기 때문이다. 전세가율이 높을 수록 매수자는 상대적으로 적은 자본금을… 더 보기

연이은 대출금리 인상과 전세 사기와 같은 사건 증가로 인해 전세 수요가 위축되었습니다. 전세가격이 연이어 하락하며 역전세난이 확산하고 있습니다. 보증금을 돌려주기 어려워진 집주인들이 기존 세입자에게 거꾸로 월세를 지급하는 역월세 사례도 등장했습니다.… 더 보기

  봄 성수기를 앞두고 그동안 미뤄졌던 건설사의 분양 일정이 재개될 것으로 보입니다. 실거주 의무나 전매제한, 중도금 대출 등 규제가 대폭 완화되면서 분양 시장도 살아날 지 관심이 몰리고 있는데요. KB부동산이 3월~5월 수도권 분양 예정 단지 중 주목해야 할 곳을 모아봤습니다. 대출·청약·거래 규제 완화로 분양전망지수도 회복세 부동산시장 분석업체 부동산인포 자료에 따르면, 3월~5월 중 전국에 5만3,723가구가 일반분양에 나설 계획입니다. 월별로는 3월이 가장 많은 9,130가구입니다. 3~5월 중 수도권에서는 2만4,161가구가 나올 예정인데요. 서울 5,073가구, 경기 1만5,423가구, 인천은 3,665가구가 예정돼 있습니다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 한 설문조사에 따르면, 1월 대비 2월 아파트 분양전망지수는 전국이 12.4포인트 상승한 71.7을 기록했습니다. 특히 수도권은 1월 43.9에서 2월 61.0으로 17.1포인트 올라섰는데요. 이 가운데 서울이 1월 43.9에서 2월 61.9로 18.0포인트, 경기도도 48.7에서 66.7로 18.0포인트 상승했습니다. 인천은 39.2에서 54.5로 15.3포인트 올랐습니다. 아파트 분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표인데요. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미입니다. 2월 지수(71.7)는 여전히 낮은 수준이지만 지난해 10월 이후 조금씩 회복되고 있습니다. 이는 1·3 부동산 대책에서 중도금 대출과 전매제한, 실거주 의무 규제, 무주택 요건 완화 등이 완화됐고, 시중은행이 최근 주택담보대출 금리를 소폭이나마 하향 조정하고 있어 지난해 말에 비해 청약 환경이 나아지고 있기 때문입니다. 그동안 공급이 부족했던 서울에서 재건축, 재개발을 통한 정비사업 대단지가 분양을 앞두고 있어 봄 분양 예정 단지에도 관심이 몰리고 있습니다. 놓치기 아쉬운 서울 봄 분양 단지 서울에서 올 봄 분양을 앞둔 곳 중에서는 동대문구(6,888가구)와 은평구(1,253가구) 물량이 많습니다. 동대문구 휘경동 ‘휘경자이 디센시아’는 휘경3구역을 재개발한 단지입니다. 지하 3층~지상 최고 35층, 14개 동, 1,806가구 중 일반분양은 700가구가 예정돼 있습니다. 전용면적은 39㎡~84㎡입니다. 서울지하철 1호선 외대앞역과 경의중앙선, 경춘선, 1호선 환승역인 회기역이 걸어서 5분 거리입니다. 4월에는 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이(이문3구역)’ 4,321가구 중 1,641가구도 분양에 나설 예정입니다. 은평구 역촌동 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’는 역촌1구역을 재건축한 단지로 지난 3일 견본주택을 오픈했습니다. 지하 3층~지상 최고 20층, 8개 동, 총 752가구로, 일반 분양은 전용면적 59~84㎡, 454가구가 예정돼 있습니다. 서울지하철 6호선 응암역이 차로 5분 거리, 이마트와 NC백화점, 시립서북병원, 서부병원 등 생활 편의시설 이용도 편리합니다. 주목해야 할 경기, 인천 봄 분양… 더 보기