부동산

안녕하세요 다방입니다. 요즘 뉴스를 보면 ‘출산율 역대 최저’, ‘지방 소멸’, ‘고령화’ 등 인구 감소 문제가 심각합니다. 정말 미래에는 인구감소로 부동산 시장이 박살 날까요? 오늘은 인구감소와 부동산 관련 이야기를 들려드리고자 합니다.… 더 보기

  2023년 상반기까지 부동산 불황이 예견되자, 부동산 옥석 가리기도 심화되고 있습니다. 특히 교통 호재를 지닌 지역과 단지에 대한 관심이 높은데요. 요즘 교통 호재 중 최고라는 GTX보다 더 눈길을 끄는 교통 노선이 있다고 합니다. 과연 2023년에 주목해야 할 교통 호재 노선은 어디일까요? 경전철&서해선이 뜨고 있는 이유 GTX보다 더 주목해야 한다는 이 노선은 바로 경전철&서해선입니다. 우선 경전철부터 살펴볼까요? 오는 2026년 7월 완공 예정인 동북선 경전철은 왕십리역~상계역을 잇는 노선입니다. 총 13.4km 규모이며, 고려대역~미아삼거리역~월계역 등 총 15개의 정차역을 운행할 예정인데요. 경전철의 정차역만 봐도 서울 강북 지역의 주요 교통 노선이 될 것으로 전망됩니다. 특히 경전철의 왕십리역은 지하철 2호선·5호선·경의선·수인분당선의 정차역입니다. 또 미아삼거리역과 상계역은 지하철 4호선 환승이 가능하고, 다른 정차역도 환승 가능 역이 꽤 있어 경전철을 통해 서울 강남 지역으로 이동이 훨씬 편리해질 것으로 보입니다. 경전철이 지닌 의미가 GTX 못지 않은 이유는 여기에 있습니다. 강남에 비해 교통 노선이 부족했던 강북지역에 경전철이 운행함으로써 강남 이동 편의성이 훨씬 상향되니까요. 따라서 경전철 호재 지역을 주의 깊게 볼 필요성이 있습니다. 경전철과 더불어 함께 봐야 할 노선이 있습니다. 바로 서해선인데요. 서해선은 지난 2018년 6월 소사~원사선이 개통됐습니다. 여기에 노선이 연장돼 대곡~소사를 잇는 대곡소사선, 홍성~송산을 잇는 홍성송산선이 오는 2024년까지 개통될 예정입니다. 즉 서해선은 소사~일산~홍성을 한번에 이어지는 것인데요. 서해선을 통해 지하철 공항철도·9호선·5호선 김포공항역, 경의선·3호선 대곡역을 이용할 수 있으니 경기 북부권의 교통 편의성이 높아질 것으로 예상됩니다. 서해선을 이용하면 마곡지구, 여의도 등의 서울 업무지역으로의 이동 시간이 현재보다 감소합니다. 무엇보다 대곡역은 GTX-A 노선의 정차역입니다. 해당 노선을 통해 GTX까지 이용이 가능해지는 것이죠. 특히 교통망이 부족했던 화성시, 평택시 등의 경기 서남권에 서해선 편의성이 더 돋보일 것으로 전망됩니다. 서해선은 경기권과 충청권을 연결해주는 노선일 뿐만 아니라, 서울 업무지구 이동을 더욱 간편하게 해주는 편의성을 제공할 예정인데요. 이러한 장점은 교통 불편이 높았던 지역의 가치를 재조명해줄 것으로 보입니다. 경전철과 서해선이 교통 호재로 지닌 가치에 대해서 알아봤는데요. 그렇다면 해당 노선의 호재를 누릴 수 있는 지역과 단지는 어디일까요? 경전철 호재 누릴 단지는 어디? 경전철 호재 지역으로 꼽히는 곳은 서울 동대문구 용두동입니다. 특히 용두역 역세권 지역을 살펴볼 필요가 있습니다. 해당 지역은 경전철 정차역인 제기역과 마장축산물시장역 중간에 위치해 있습니다. 2호선 용두역, 1호선·경전철 제기역, 경전철 마장축산물시장역 모두 이용이 가능하니 교통 편의성이 돋보이는 곳입니다. 또한 청량리역과도 반경 1km 정도의 거리이니, 교통의 중심 지역으로 성장할 가능성이 높습니다. 그럼 용두역 인근에 위치한 단지를 살펴볼까요? 용두역 도보 3분 거리에 위치한 ‘래미안 허브리츠’ 전용면적 84㎡는 2022년 11월 10억원에 거래됐습니다. 같은 해 1월에 비해 4억원 하락한 집값입니다. 부동산 시장 불황의 여파로 집값이 크게 떨어진 이 때가 오히려 적은 자본으로 부동산 재테크에 도전할 수도 있다는 점이 매력적입니다. ‘래미안 허브리츠’ 인근에 위치한 ‘용두 두산위브’는 좀 더 저렴합니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 2022년 11월 8억8,000만원에 실거래됐습니다. 두 단지 모두 집값이 크게 올랐던 때에 비해 훨씬 집값이 내려갔는데요. 교통 호재를 지녔음에도 집값이 저렴해 실거주를 하면서 재테크를 해보고 싶은 이들에게는 주의 깊게 볼 필요가 있습니다. 서해선 역세권 단지, 최근 거래가는 어떨까? 경기 북부와 충청남도 홍성까지 잇는 서해선 노선 중에서도 안중역이 위치한 경기도 평택시 안중읍을 보려합니다. 해당 지역은 그동안 교통 불모지였습니다. 하지만 서해선 개통으로 교통 편의성이 한층 더 높아질 예정인데요. 이러한 지역의 가치 상승은 다양한 교통 노선이 있는 지역에 비해 크게 상승세를 보입니다. 따라서 서해선 효과를 톡톡히 볼 안중역 인근에 위치한 단지를 미리 체크해 두는 것이 좋겠죠? 안중역 인근에 위치한 ‘힐스테이트 송담’ 전용면적 84㎡는 2022년 5월 6억1,000만원에 실거래됐습니다. 2021년 12월에 비해 집값이 11% 증가한 것입니다. ‘힐스테이트 송담’ 주변 단지의 거래량은 많지 않은데요. 사실 매물량이 적은 편은 아닙니다. 평택 내에서도 중심 입지가 아닌 탓에 거래가 많은 편은 아닌 것이죠. 하지만 저평가된 지역일수록 투자 대비 수익을 기대해볼 수 있으니 해당 지역의 단지들도 유심히 살펴보는 것을 추천합니다. 지금까지 경전철과 서해선 노선, 호재 지역, 단지들을 알아봤는데요. 교통 호재 예상 지역들은 현재 저평가된 지역이라는 점과 부동산 시장의 어렵다는 점, 고금리 상황 등의 원인으로 집값이 크게 하락해 있는 상태입니다. 무리한 투자는 금물이지만, 재정적 여유가 있다면 해당 지역들의 미래 가치 상승을 분석하며 투자 타이밍을 잡아보는 것도 도움이 될 것으로 보입니다. 더 보기

  영끌족의 성지였던 노·도·강에 무슨 일이? 2020년~2021년 영혼까지 끌어 모아 집을 산 2030 영끌족들에게 올 겨울은 유난히 혹독할 전망입니다. 금리 인상의 직격탄에 이자 부담을 감당하기 어려운 상황이 이어지고 있어서 입니다. 패닉 바잉(공황 구매)으로 내 집 마련에 성공했지만, 이제 눈물을 머금고 패닉 셀링(공포감에 매도)에 나서는 젊은 층도 많다는데요. 그 대표적인 지역으로 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 꼽힙니다. 이들 지역은 이미 대장주를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 떨어지고 있습니다. 최근 몇 년간은 매수세가 집중되며 핫했지만, 현재는 낮은 가격에 매물이 나오고 있음에도 하락 거래조차 쉽지 않은 이곳을 리얼캐스트TV에서 들여다봤습니다. 2030세대의 영끌 매수 몰렸던 노도강…영끌 아파트의 추락 서울조차 하락장을 피해가지 못한 지난해 부동산시장. 이 가운데서도 하락세가 유독 거센 곳이 노원·도봉·강북구을 일컫는 노·도·강 지역입니다. 한국부동산원의 아파트 매매가격지수 월간 동향에 따르면, 지난해 11월 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격은 3.28% 떨어졌고, 강북구는 2.95% 하락했습니다. 서울 25개 자치구 중 하락률 1, 2위를 기록한 것인데요. 지난해 12월까지 누적 집계로 보더라도 노원구가 9.76%로, 서울에서 가장 많이 떨어졌고, 도봉구는 9.58%, 강북구는 7.84% 하락했습니다. 서울 평균이 5.85% 내린 것과 비교하면 큰 폭의 하락인 셈입니다. 일선에서도 지난해 고점보다 20%가량 떨어진 거래가 이어지고 있습니다.  먼저 하락률이 컸던 노원구에서 대장주로 꼽히는 상계동 포레나노원 전용 59㎡는 2021년 거래됐던 10억원(8월)보다 무려 2억3,000만원이 떨어진 7억7,000만원에 최근 거래됐습니다. 상계주공 7단지 전용 49㎡의 경우 2021년 6월 8억원에서 지난해 11월에는 6억1,000만원으로 1억9,000만원 하락한 것으로 조사됐습니다. 도봉구의 대장주인 창동 동아청솔 전용 59㎡는 지난해 11월 5억6,500만원에 거래됐습니다. 이는 2021년 최고가인 8억8,700만원 보다 3억원 가량 하락한 수치입니다. 강북구에서는 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡가 2021년 8월 8억3,000만원에 실거래됐으나, 지난해 11월에는 6억9,750만원으로 1억3,000만원 이상 떨어졌습니다. 2021년까지만 해도 집값이 뛰던 노·도·강 지역이 이젠 서울에서 하락폭이 가장 큰 지역이 됐는데요. 금리 인상 직격탄 맞은 젊은 집주인들 매물 내놓고 있어 이 같은 하락 거래의 중심에는 2030세대가 있습니다. 실제로 2021년 노·도·강 지역 매수자 가운데 2030세대 비율은 45.5%에 달했습니다. 집값이 뛰기 시작하자 불안해진 20, 30대가 몰린 것인데요. 노원구의 경우 2030 매수자 비율이 49.3%로 가장 높았고, 도봉구 41.5%, 강북구 37.8%로 젊은 층의 수요가 많이 몰렸습니다. 이렇게 노·도·강 지역은 젊은 층의 영끌 매수가 활발했지만, 최근엔 금리 인상 여파로 갚아야 될 대출 원리금이 늘어난 젊은 영끌족들이 손해를 보더라도 매물을 내놓고 있는 분위기입니다. 부동산 이야기를 들어볼까요? “사람들은 끝없이 계속 바닥까지 떨어질 거라 생각하시는데 그렇지는 않아요. 포레나노원 같은 경우엔 매물이 아예 없었는데 많이 늘은 거죠. 매물이 1~2개밖에 없었는데 그나마 늘은 거지. 늘어서 지금 이 정도인 떨어진 거에요”(노원구 상계동 P공인중개업소) 다만, 시세 대비 하락한 가격에 물건이 나와도 매수자와 매도자간 가격 차이가 커서 거래가 안되고 있다는 게 공인중개업소들의 설명입니다. “급매 기준하고 지금 나와있는 다른 물건하고 가격 차이가 너무 많이 나가지고. 물건은 제법 있죠. 근데 이제 살려는 금액하고 파시려는 금액하고 괴리감이 너무 커요. (거래가) 안되고 있죠. 지금 이 가격대는 살려는 사람이 전혀 없으니까요. 조정된 가격에 물건들이 나와야지 거래가 될까 말까 한 상황이라고 보시면 될 거 같아요”(도봉구 창동에 위치한 D공인중개업소) 급매가 늘어나도 이를 지지해줄 수요가 한정돼 있고, 따라서 가파른 가격 하락세가 불가피하다는 것인데요. 거래가 돼도 실제 체결가는 더 내려갈 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.  바닥조차 보이지 않는 추락…추가적인 연착륙 대안… 더 보기

  /[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 2023년 계묘년 새해가 밝았습니다. 올해 부동산시장은 과연 어떻게 바뀔까요? 새해 시작에 앞서 올해 바뀌는 부동산정책에 무엇이 있는지 알아봤습니다. [Remark] 정부, 2023년 경제 정책방향 발표… 어떤 내용 담겼을까 정부가 지난해 말 새해 정책을 담은 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했습니다. 해당 보고서에는 그간의 정책 대응 평가부터 물가 상승률, 고금리 등 현재 당면한 위기, 그리고 앞으로 민생 및 거시경제에 관련한 다양한 정책을 내놓아 화제가 됐는데요. 무엇보다 새해 부동산시장과 관련해 세제 및 각종 규제를 완화하는 정책을 발표해 화제가 되고 있습니다. 해당 보고서 내용과 더불어 2023년에는 어떤 부동산정책이 새롭게 바뀌는지 KT에스테이트에서 정리해봤습니다. [Remark] 세금이 줄어든다… 세제 완화 정책은? 2023년을 앞두고 정부에서는 각종 세제를 완화했습니다. 먼저 다주택자가 부동산을 취득했을 때 내는 취득세 중과세가 줄어듭니다. 기존 취득세는 3주택(조정지역 2주택) 취득 시 8%, 4주택(조정지역 3주택) 12%였는데, 앞으로는 각각 절반인 4%, 6%로 감소합니다. 해당 개정안은 2023년 2월 국회 입법 시 2022년 12월 21일 자부터 소급 적용할 계획입니다. 하지만, 줄어드는 것만큼 늘어나는 것도 있습니다. 증여 등 무상취득의 경우인데요. 무상취득 시 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액로 바뀌기 때문입니다. 개별공시가격인 시가표준액에서 매매사례가액·감정가액 등인 시가인정액으로 과세표준이 바뀌면서 관련 세금이 증가할 전망입니다. 양도세의 경우, 올해 5월까지 한시적으로 유예 중이었던 중과 배제를 내년 5월까지 1년 더 연장하며 매도인의 부담을 줄였습니다. 게다가 양도세 중과 배제와 관련해서는 올해 7월 세제 개편안을 통해 근본적인 개편안을 마련할 방침이라 밝혔습니다. 또한, 양도세 이월과세(특수관계자 간 증여 시 양도세 회피를 막기 위해 양도세 과세표준을 증여자의 취득가액을 산정하는 제도) 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어납니다. [Remark] 서민 주거부담 완화 정책 주택시장을 종합적으로 감안해 실수요자에 관한 규제 개선 및 서민 주거 부담 완화도 추진됩니다. 먼저 1월에는 ‘무순위 청약 거주요건’이 폐지됩니다. 기존에 무순위 청약은 해당 시·군 거주 무주택자로만 제한됐는데요. 거주요건이 폐지되면서 올해부터는 무주택자라면 누구나 지역에 상관없이 무순위 청약을 신청할 수 있습니다. 또한, 예비당첨자 명단을 기존 60일 → 180일로 연장하고, 예비당첨자 수는 가구 수의 500% 이상으로 확대해 미분양 해소에 도움이 될 전망입니다. 세입자 주거비 부담을 줄이기 위해 연말정산 시 월세 세액공제도 상향됩니다. 총급여 5500만원 이하인 경우 17%로, 총급여 5500~7000만원 이하는 15%로 높아졌습니다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 지난해보다 100만원 높아져 무주택자는 최대 400만원까지 소득공제를 받을 수 있게 됩니다. 또한, 1월부터는 만 34세, 연소득 7000만원 이하 무주택 청년에게 저금리로 제공하는 청년 맞춤형 전세특례보증한도가 확대되는데요. 기존 1억원에서 2억원 한도로 늘어납니다. 또한, 올해 상반기 중에는 생활안정자금 목적으로 주택담보대출을 받을 시 기존 대출 한도(2억원)를 폐지하고, LTV·DTI 내에서 대출을 받을 수 있도록 하며, 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 허용될 예정입니다. [Remark] 정비사업 규제 개선 새해부터는 재건축 문턱도 낮아집니다. 재건축 안전진단 평가 항목 중 ‘구조 안전성’ 비중을 낮추고(50% → 30%), 주거 환경(15% → 30%), 건축 마감 및 설비 노후도(25% → 30%)를 높였습니다. 이에 건물 구조적 문제보다 주차장이나 녹물 등 주거와 관련된 환경 수준이 낮다면 재건축 가능성이 더 커졌습니다. 또한, 즉시 재건축 허용 판정점수 기준을 30점에서 45점으로 확대했습니다. 기존 안전진단에서는 30점 이하면 즉시 재건축, 30~55점 이하는 조건부 재건축이었으나, 이제 45점 이하면 즉시 재건축이 가능해졌습니다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)의 경우, 의무 시행을 폐지하고 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행한다고 밝혔습니다. 이에 전국의 수많은 아파트 단지가 완화된 규정을 소급 적용해 평점을 다시 받아 안전진단을 통과하기 수월해질 전망입니다. [Remark] 그 외 변화는? 이 외에도 올해 변동되는 정책 중에 주목할 만한 내용은 무엇이 있을까요? 세금 중에서는 종합부동산세 완화가 있습니다. 종부세는 6월부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향될 예정입니다. 1가구 1주택자의 경우, 11억 → 12억으로 확대됩니다. 기존 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지되며, 3주택자의 경우 최고세율이 기존 6% → 5%로 낮춰집니다. 세 부담 상한율은 일괄적으로 150%로 일원화될 예정입니다. 그뿐 아니라 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 ‘깡통 전세’에 대비해 4월부터는 세입자가 임대인의 동의가 없더라도 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 예정입니다. 지난해 말 개정된 국세징수법에 따르면 임대차 계약을 한 세입자에 한해 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 밀린 세금 정보를 확인할 수 있다고 했는데요. 이에 임차인이 향후 의심되는 임대인의 세금 체납 사실을 확인해 전세 사기를 예방하는 데 도움을 얻을 전망입니다. 지금까지 올해 새롭게 개정된 부동산 관련 정책을 살펴봤는데요. 대부분 바뀐 정책이 규제를 완화하거나 시장 경기를 진작하는 데 도움이 될 것임을 예상할 수 있습니다. 하지만, 일선에서는 올해에도 연준의 금리 인상 기조가 계속될 전망이라 규제 완화만으로는 시장 침체를 풀긴 어렵다는 평인데요. 2023년 부동산시장이 과연 어떻게 흘러갈지 귀추가 주목됩니다. 출처 /[리마크]주목해야 할 부동산 정보/ 더 보기

  새해에는 어떤 부동산 세법이 바뀌는지, 같이 알아볼까요? 2023년, 새해가 밝았습니다. 다사다난했던 2022년의 부동산, 많은 정책 변화가 있었습니다. 새해에는 어떤 변화가 있었는지 월급쟁이부자들에서 총정리해서 알려드리겠습니다! 1) 취득세 2) 종합부동산세 3)… 더 보기

차임(임대료) 증감청구권 가이드라인 ​ ​ 감액 협의를 요청할 수 있는 기준 ​ ① 임대차계약일 이후에 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」에 의한 방역 또는 예방 조치가 강화될 것 ② 방역… 더 보기

  – 9일부터 ｢공동주택관리법｣ 하위법령 개정안 입법예고 – ​ 공동주택 관리비의 투명성을 높이고, 침수 등에 대비하는 안전관리는 강화하며, 다양한 규제개선을 통한 관리의 효율성을 높이고자 제도개선을 추진합니다. 국토교통부(장관 원희룡)는 10월 24일… 더 보기

  – 22일부터 총 2,624호 모집… 내년 4월 초부터 입주가능 – ​ 국토교통부(장관 원희룡)는 12월 22일부터 13개 시·도에서 청년･신혼부부 매입임대주택 4차 입주자 모집*을 시작한다고 밝혔습니다. * 입주자의 예측 가능성을 높이기… 더 보기

  – 주거환경 평가 비중 대폭 강화, 조건부재건축 범위 축소 – 국토교통부(장관 원희룡)는 ｢국민 주거안정 실현방안(8.16)｣의 후속조치로 12월 8일(목) ｢재건축 안전진단 합리화 방안｣을 발표하였습니다. 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는… 더 보기